Hay historias que se convierten en símbolos mucho antes de que se contraste toda la verdad y como comenzó todo. La de Mari Carmen es una de ellas. Ayer volvimos a ver concentraciones y consignas alrededor de una mujer de 87 años en silla de ruedas que llevaba décadas viviendo en un piso de renta antigua en Madrid. Y, como suele ocurrir cuando un caso particular se convierte en bandera política, la complejidad desapareció bajo un relato mucho más sencillo: una anciana vulnerable y un grupo de solidarios manifestantes frente a unos malvados especuladores sin corazón y humanidad. El problema es que la realidad es bastante más compleja y larga. Mari Carmen no llegó ayer a esa vivienda, entró en 1956, cuando tenía 17 años, en un contrato de los que entonces existían y que permitían una estabilidad residencial extraordinaria. Tras la muerte de su padre se produjo una primera subrogación y, posteriormente, otra a favor de Mari Carmen. Un sistema que permitía a determinadas familias permanecer durante décadas en una vivienda con rentas muy reducidas y una protección extraordinaria frente a la voluntad del propietario.
Durante todo ese tiempo, la vivienda dejó de ser para ella un simple lugar donde vivir. Se convirtió en su hogar, en su barrio, en sus recuerdos y en su historia personal, es comprensible, lo que no es comprensible es que esa realidad emocional se utilice para borrar la realidad jurídica; porque Mari Carmen no era propietaria de aquel piso, era inquilina. Y el hecho de haber vivido allí durante setenta años no modificaba por sí solo esa condición. La propiedad tenía unos derechos, ella tenía otros. Y el conflicto consistía precisamente en determinar hasta dónde llegaban unos y otros. Los tribunales terminaron estableciendo que la segunda subrogación no le daba derecho a permanecer indefinidamente en la vivienda.
El caso de Mari Carmen plantea preguntas incómodas que ayer, durante las manifestaciones, parecían quedar deliberadamente fuera de plano. ¿Qué derechos tenía realmente como inquilina? ¿Qué obligaciones tenía el propietario? ¿Qué ocurrió con el contrato de renta antigua? ¿Por qué se produjo la venta del inmueble? ¿Qué responsabilidad tienen las distintas leyes que han regulado estos alquileres durante décadas? Y, sobre todo, ¿por qué parece que cuestionar el relato de una anciana equivale automáticamente a carecer de humanidad?
Podemos discutir si esa legislación es justa, si debería existir un régimen de protección especial para las personas mayores o si el sistema de renta antigua ha generado situaciones difíciles de resolver. Pero no podemos fingir que el derecho de Mari Carmen a quedarse para siempre era una evidencia que solamente unos abogados sin escrúpulos se negaban a reconocer. Durante décadas, los contratos de renta antigua ofrecieron a los inquilinos una estabilidad que hoy resulta excepcional. Una persona podía permanecer en una vivienda durante gran parte de su vida pagando una renta muy inferior a la que tendría que pagar un nuevo inquilino, eso es lo que ocurrió con Mari Carmen. No hay nada ilegal en ello, tampoco hay nada vergonzoso en beneficiarse de un contrato legal. Pero sí hay una cuestión que merece ser discutida: ¿hasta qué punto es razonable mantener indefinidamente una protección económica cuando las circunstancias han cambiado por completo? El barrio de Retiro no es el mismo que en 1956. El mercado inmobiliario no es el mismo. El valor de la vivienda no es el mismo. Y las condiciones económicas de la propiedad tampoco son necesariamente las mismas. Sin embargo, el relato de la protesta parece asumir que el precio antiguo debe mantenerse eternamente porque el inquilino lleva mucho tiempo allí. ¿Y qué ocurre con quien compró la vivienda? ¿Y con quien heredó el inmueble? ¿Y con quien necesita venderlo? ¿Y con quien no puede afrontar los gastos de mantenerlo? La respuesta habitual parece ser que el propietario siempre puede vender, pero cuando vende, entonces aparece otro problema: el comprador es un fondo de inversión.
Aquí es donde el discurso de ayer merece una crítica seria. Se denuncia que los fondos de inversión compran viviendas y expulsan a sus inquilinos, pero rara vez se explica por qué esos inmuebles terminan en manos de esos inversores. En este caso, la familia propietaria vendió el edificio, posteriormente, el inmueble acabó en manos de una sociedad inmobiliaria. Podemos criticar la concentración de vivienda en manos de grandes inversores, podemos defender que determinados barrios necesitan más vivienda pública y que el alquiler debe tener reglas que protejan a los inquilinos, pero también deberíamos preguntarnos si una regulación que dificulta durante décadas la recuperación de una vivienda puede influir en quién está dispuesto a comprarla.
Un pequeño propietario puede no tener capacidad para afrontar años de litigios, abogados, gastos y riesgos. Una gran sociedad inmobiliaria sí puede tenerla. Y entonces ocurre algo que resulta bastante paradójico: las mismas políticas que pretenden proteger al inquilino pueden terminar favoreciendo que la vivienda pase de un pequeño propietario a un gran inversor. No es una ley universal ni una explicación suficiente para todos los casos. Pero es una cuestión que debería formar parte del debate. El contrato de Mari Carmen nació durante el franquismo, pero las normas que regularon su continuidad durante décadas también fueron modificadas por gobiernos democráticos. En 1985, el Gobierno de Felipe González aprobó el Real Decreto-ley 2/1985, que eliminó la prórroga forzosa para los nuevos contratos de arrendamiento, aunque mantuvo el régimen anterior para los contratos ya existentes. En 1994, la Ley de Arrendamientos Urbanos estableció un régimen transitorio para esos contratos antiguos y limitó las posibilidades de subrogación. Por tanto, cuando se presenta el caso como si todo fuera consecuencia de una decisión reciente de la derecha, se está contando una historia incompleta. El sistema de renta antigua no lo inventó un gobierno actual. Tampoco se puede atribuir a un único partido la responsabilidad de todas las consecuencias de una legislación que ha atravesado varias décadas.
Los políticos que ayer se manifestaban deberían explicar claramente qué modelo de vivienda proponen, cuánto costaría y quién asumiría el coste. Porque mantener un alquiler indefinidamente por debajo del mercado no es gratis. El coste puede recaer sobre el propietario, sobre el Estado o sobre el conjunto de los contribuyentes. Y si el Estado decide asumirlo, entonces la discusión deja de ser solamente jurídica. Se convierte en una discusión sobre política pública. Hay algo profundamente humano en querer que una mujer de 87 años no tenga que abandonar el lugar donde ha vivido toda su vida, pero la compasión no puede sustituir a la responsabilidad. Si una persona necesita protección por su edad, su discapacidad o su situación económica, debemos discutir qué mecanismos existen para ofrecerla. Si una persona necesita una vivienda, debemos discutir cómo garantizar el acceso a la vivienda. Si una persona no puede pagar un alquiler de mercado, debemos discutir qué ayudas, viviendas públicas o soluciones habitacionales pueden ofrecerse. Lo que no podemos hacer es convertir una vivienda privada concreta en una especie de derecho absoluto que se mantiene indefinidamente porque el inquilino lleva muchos años viviendo allí. Porque eso no es solamente una cuestión de solidaridad, es una cuestión de propiedad. Y si queremos modificar el régimen de propiedad, debemos decirlo claramente.
Ayer, quienes se manifestaron podían estar defendiendo cosas muy distintas. Algunos quizá querían evitar que una anciana terminase en una situación de vulnerabilidad. Otros quizá querían protestar contra los fondos de inversión. Otros quizá querían defender un modelo de alquiler protegido. Y otros quizá querían criticar al Gobierno de la Comunidad de Madrid. Pero si la protesta pretendía presentar el caso como una injusticia evidente en la que una anciana tenía derecho a permanecer para siempre en aquella vivienda, entonces el debate debería ser bastante más riguroso. Porque la justicia no consiste únicamente en ponerse de parte de quien tiene una historia más emotiva, también consiste en reconocer que existen derechos contrapuestos y que, cuando esos derechos entran en conflicto, no basta con gritar más fuerte.
Mari Carmen no es el problema pero tampoco es la solución, Mari Carmen no creó el sistema de renta antigua ,no aprobó las leyes que permitieron las subrogaciones, no decidió cómo evolucionaría el mercado inmobiliario, no inventó los fondos de inversión, pero tampoco podemos convertir su caso en una explicación total de la crisis de vivienda. Su historia es la de una persona que se benefició durante décadas de un régimen de alquiler protegido y que, finalmente, perdió el derecho a permanecer en la vivienda. Es una historia triste, pero no necesariamente es una historia de abuso. Y si queremos discutir las consecuencias de la renta antigua, debemos hacerlo sin convertir a Mari Carmen en una heroína intocable ni a la propiedad en un villano automático. La política de vivienda debería ser capaz de sostener varias ideas al mismo tiempo:
-Que una persona mayor merece protección.
-Que los inquilinos necesitan seguridad jurídica.
-Que los propietarios tienen derechos.
-Que el alquiler debe ser económicamente viable.
-Que la vivienda pública es necesaria.
-Que la concentración de inmuebles en manos de grandes inversores puede plantear problemas.
-Que las leyes tienen consecuencias no deseadas.
-Y que esas consecuencias no desaparecen porque una manifestación consiga una imagen poderosa.
Si queremos que los propietarios alquilen, debemos ofrecerles seguridad. Si queremos que los inquilinos tengan estabilidad, debemos establecer reglas claras. Si queremos que las personas mayores vulnerables no sean expulsadas de sus hogares, debemos crear mecanismos específicos de protección. Y si queremos que los barrios no se llenen de grandes inversores, debemos entender por qué los pequeños propietarios venden. Todo eso requiere más trabajo que señalar a un enemigo político. Esta historia de Mari Carmen no es una historia en la que unos son buenos porque defienden a una anciana y otros son malos porque defienden la propiedad, la vivienda es demasiado importante para reducirla a eso. Mari Carmen merece una solución que tenga en cuenta su edad, su situación personal y su necesidad de vivienda, pero los propietarios merecen también que sus derechos no se conviertan en papel mojado. Y la sociedad merece una política de vivienda que no dependa de que el próximo caso tenga una imagen suficientemente emotiva para movilizar a la gente, porque cuando una sociedad sustituye las reglas por las emociones, el problema no desaparece, simplemente se lo deja a la siguiente persona.
Antonio de Miguel
