El mercado hipotecario español afronta un regreso estival y una recta final de 2026 con señales cada vez más claras de cambio de ciclo. Tras varios meses marcados por unas condiciones especialmente favorables para los compradores, el Euríbor arranca septiembre superando la barrera del 3%, las hipotecas fijas empiezan a encarecerse y las entidades financieras muestran una mayor prudencia en la concesión de financiación.
Así lo reflejan los últimos datos del Centro de Estudios de Trioteca (CET), que sitúan la media mensual del Euríbor en agosto en el 2,952%, consolidando la tendencia alcista observada desde principios del verano. Al mismo tiempo, el tipo fijo medio firmado por los clientes de Trioteca ascendió al 2,49% TIN, frente al 2,42% registrado en julio y el 2,36% de junio.
Para Ricard Garriga, CEO y cofundador de Trioteca, el mercado no se enfrenta a un frenazo, pero sí al final de una etapa excepcionalmente favorable. «El Euríbor ya ha vuelto a tocar el 3% en tasa diaria y esto es una señal muy clara de cambio de ciclo. Venimos de un primer semestre extraordinario, con récords en concesión de hipotecas, pero el mercado empieza a anticipar un final de año más exigente. No hablamos de un frenazo brusco, sino de una normalización” afirma el experto, quien avisa que “habrá menos alegría en la concesión, los bancos serán más selectivos y las familias tendrán que comparar mucho mejor antes de firmar«.
Nueve de cada diez hipotecas fijas
Pese al repunte del Euríbor, las preferencias de los compradores apenas han cambiado. Durante agosto, el 90,91% de las hipotecas formalizadas por Trioteca fueron a tipo fijo, mientras que el 9,09% correspondieron a hipotecas mixtas. Las variables, por su parte, continúan prácticamente desaparecidas. Los compradores continúan priorizando la previsibilidad de las cuotas frente al potencial ahorro inicial que ofrecen otros productos vinculados a la evolución de los tipos.
Además, las hipotecas fijas firmadas durante agosto presentaron un plazo medio de 28 años y requirieron menos de dos bonificaciones de media, lo que demuestra que los clientes continúan encontrando condiciones competitivas sin necesidad de asumir una elevada vinculación.
«La familia española ha aprendido muy rápido que una hipoteca no se elige solo por pagar menos el primer año, sino por dormir tranquila durante los próximos veinte o treinta años. La variable prácticamente ha desaparecido porque el comprador ya no quiere jugar a adivinar el futuro», señala Garriga.
La demanda de vivienda resiste
Los datos del CET muestran que la actividad inmobiliaria mantiene un elevado nivel de demanda pese al aumento de los precios y la escasa oferta disponible. Durante agosto, el importe medio de las hipotecas solicitadas ascendió a 210.000 euros, por encima de los 205.000 euros registrados en julio.
Por el contrario, el valor medio de la vivienda financiada descendió hasta los 257.000 euros, frente a los 300.000 euros del mes anterior. Aunque se trata de un dato mensual que puede verse influido por el perfil de las operaciones cerradas, apunta a un mercado en el que los compradores continúan buscando financiación, pero con una mayor sensibilidad al precio de la vivienda.
La vivienda de segunda mano sigue concentrando prácticamente toda la actividad, representando el 96,7% de las operaciones, mientras que la obra nueva apenas alcanza el 3,3%.
El perfil del comprador también se mantiene estable. La edad media de quienes firmaron una nueva hipoteca durante agosto fue de 39 años, una cifra que refuerza la idea de que buena parte de la demanda corresponde a familias que han pospuesto durante años la compra de una vivienda mientras acumulaban ahorro o esperaban mejores condiciones de financiación.
Más allá de las nuevas operaciones, Trioteca destaca que miles de familias continúan teniendo margen para mejorar sus condiciones hipotecarias. Según el análisis del CET, los clientes que cambiaron una hipoteca variable por una fija durante agosto lograron un ahorro medio de 184 euros al mes, mientras que quienes optaron por una hipoteca mixta obtuvieron un ahorro medio de 83 euros mensuales.
Gonzalo Bernardos: “El diagnóstico está claro: falta vivienda”
En el informe mensual del CET, Gonzalo Bernardos, advisor de Trioteca y profesor de Economía de la Universitat de Barcelona, considera que el principal desafío del mercado residencial español sigue estando en la insuficiente oferta de vivienda. Según recuerda el economista, durante 2025 se iniciaron únicamente 134.685 viviendas, la vivienda protegida representó apenas el 10,6% de la nueva oferta, el precio de la vivienda aumentó un 12,9% y la disponibilidad de viviendas en alquiler volvió a reducirse.
Para Bernardos, estos indicadores coinciden con el diagnóstico realizado recientemente por el Banco de España y evidencian que las tensiones que vive el mercado residencial no responden principalmente a un exceso de crédito o de demanda, sino a una falta estructural de oferta en las zonas con mayor presión residencial. «El diagnóstico está muy claro, pero al Ejecutivo no le gusta, pues la solución a la mayor parte de los problemas actuales la tiene la Administración«, afirma Bernardos en su análisis.
El advisor de Trioteca considera que una parte importante del debate público se centra en señalar supuestos responsables del encarecimiento de la vivienda mientras se dejan en segundo plano cuestiones como la escasez de suelo finalista, la lentitud de los desarrollos urbanísticos, la inseguridad jurídica o la insuficiente construcción de nuevas viviendas. A su juicio, mientras no se adopten medidas que permitan incrementar de forma sostenida la oferta residencial, será difícil corregir las tensiones que siguen impulsando el precio de la vivienda tanto en compra como en alquiler. «La política de vivienda ha sido un fracaso y continuará siéndolo si las medidas destinadas a aumentar la oferta siguen brillando por su ausencia», concluye.
