Los contratos de alquiler de vivienda habitual cuentan desde este 8 de octubre de 2026 con nuevas reglas sobre su duración y no renovación. El cambio afecta especialmente a propietarios e inquilinos que se acerquen al vencimiento de contratos que hayan cumplido al menos cinco años, o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica.
El Real Decreto-ley 28/2026, publicado ayer en el Boletín Oficial del Estado, modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Puede consultarse íntegramente en el texto oficial publicado en el BOE.
Una de las modificaciones más importantes es el plazo de preaviso. Cuando sea el propietario quien pretenda que el contrato no continúe, tendrá que comunicarlo con al menos seis meses de antelación. El inquilino, por su parte, mantiene un plazo mínimo de dos meses para comunicar su voluntad de no prorrogarlo.
Si ninguna de las partes comunica que quiere terminar la relación contractual, el contrato podrá prorrogarse por periodos sucesivos de cinco años, o de siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica.
Una indemnización cuando sea el propietario quien no renueve
La reforma incorpora además una consecuencia económica especialmente relevante.
Cuando sea el arrendador quien comunique válidamente que no quiere renovar, deberá abonar al inquilino, con carácter general, una indemnización calculada siguiendo los criterios que establece la nueva norma.
El importe será el mayor entre doce mensualidades calculadas conforme al valor de referencia aplicable a la vivienda o una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en ella. Cuando no exista un valor individualizado en el sistema estatal de referencia, se utilizará como referencia la renta mensual vigente.
No obstante, el propio BOE establece excepciones. Entre ellas figura que el propietario persona física necesite la vivienda para convertirla en residencia permanente propia o de determinados familiares, siempre que se cumplan las condiciones legales. También existen excepciones relacionadas con la residencia efectiva del inquilino, la disponibilidad de otra vivienda o la formalización de un nuevo contrato.
Qué debe hacer el ciudadano
Quien tenga un contrato de alquiler próximo a vencer debería comprobar la fecha exacta de firma, las prórrogas acumuladas y cualquier comunicación recibida del propietario.
Además, las comunicaciones de no renovación realizadas antes de la publicación de esta norma tienen un régimen transitorio específico, por lo que no conviene aplicar automáticamente las nuevas reglas a cualquier aviso anterior.
Para comprobar cada supuesto es recomendable acudir al Real Decreto-ley 28/2026 completo.
Fuente oficial: Boletín Oficial del Estado.
