Las transmisiones de viviendas vía herencia están en máximos históricos en España, y todo apunta a que la tendencia se está acelerando. Según el INE, durante 2025 se transmitieron más de 208.000 operaciones de este tipo, un 3,2% más que el año anterior y la cifra más alta desde que hay registros. Los últimos datos disponibles, correspondientes a junio de 2026, confirman que el fenómeno lejos de frenarse gana impulso: 19.107 viviendas cambiaron de titular en España por título de herencia, un 12,92% más que en junio del año anterior, mientras que por título de compraventa en junio de 2026 se realizaron 59.288 operaciones, que representaron un 1.57% más que en junio de 2025. Como resultado, casi una de cada cuatro viviendas transmitidas en junio de 2026l (24,37%) lo fue por título de herencia. Los expertos coinciden en que el fenómeno no es coyuntural, sino el reflejo de un relevo generacional que continuará al alza en los próximos años.
“Las personas que compraron su primera vivienda o una segunda residencia en los años 60, 70 y 80 del siglo pasado ahora se encuentran en una edad avanzada -80 y 90 años-, lo que sin duda favorece que, tras su defunción, sus herederos adquieran las viviendas de sus ascendientes”, explica Jorge Fernández, abogado y socio de AF Legis. Se trata, además, de viviendas que suelen estar libres de cargas hipotecarias, lo que facilita la aceptación de la herencia por parte de los descendientes.
El socio de AF Legis considera “normal que en los próximos e inmediatos años siga este incremento en la adquisición de viviendas vía título hereditario, a medida que vayan falleciendo aquellos que adquirieron sus viviendas en los años 70 y 80 del siglo pasado”. Sin embargo, aceptar una herencia no está exento de obligaciones fiscales, y estas varían de forma notable según la comunidad autónoma.
En un Estado con diecisiete sistemas tributarios distintos para el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el importe final que paga cada heredero puede variar de forma sustancial según el territorio de residencia del fallecido. Cataluña se sitúa entre las comunidades con mayor presión fiscal sobre este tipo de transmisiones.
En Cataluña, el impuesto de sucesiones, como regla general, comporta una tributación que supera la media de las comunidades cuya normativa fiscal es más favorable al contribuyente. . A la hora de heredar, los principales costes fiscales son el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y la plusvalía municipal; una vez aceptada la herencia, el inmueble genera además los tributos periódicos habituales, como el IBI. Jorge Fernández, experto en sucesiones, señala que “existe una reducción en la base imponible del impuesto, por ser hijo menor de 21 años, de 100.000 euros más 12.000 euros por cada año que se sea menor de 21 años, con un límite total de 196.000 euros. Para los hijos de 21 años o más la reducción es de 100.000 euros, al igual que para los cónyuges”. A ello se suma la bonificación sobre la cuota: del 99% para el cónyuge, mientras que para los hijos de 21 o más años parte del 60% y disminuye a medida que aumenta el valor de la herencia.
Fernández expone un ejemplo práctico: “En Cataluña, en una herencia en la que hay una vivienda habitual con un valor de mercado, a fecha de la defunción, de 300.000 euros, que es heredada por un hijo de 25 años, debe añadirse el valor del ajuar, que se presume en un 3%, con lo que estaríamos hablando de un valor del ajuar de 9.000 euros. Al tratarse de la vivienda habitual se permite aplicar una reducción del 95% sobre el valor del inmueble, con un límite conjunto de 500.000€, condicionado a la no disposición de la finca en un periodo de 5 años, lo que supone que la base imponible estaría conformada por 309.000€(valor del inmueble y ajuar) menos 285.000€ (reducción por vivienda habitual) menos 100.000€( reducción por parentesco), con lo que heredero no pagaría nada por impuesto de sucesiones. El escenario cambia si la vivienda no es vivienda habitual, si el heredero es un sobrino( grado más lejano de parentesco) y el importe de la herencia es superior. Con las herencias de vivienda batiendo récord y acelerando su ritmo de crecimiento, conocer con antelación las reducciones y bonificaciones fiscales disponibles se convierte en un factor clave para evitar sorpresas y anticipar el coste real de aceptar una herencia.
